2026年1月26日，大庆电视台《今晚30分》栏目采访北京岳成律师事务所大庆分所主任岳婷律师。岳律师就“房东突然卖房 租客可以不搬走吗?”进行法律评论。
在房屋租赁关系中，房东突然出售房产，租客是否必须搬离，以及“买卖不破租赁”原则如何具体适用，是租客与房东共同关心的问题。同时，租客在房东卖房时是否享有优先购买权，以及房东应履行何种通知义务，也直接关系到租赁双方的合法权益。
针对“买卖不破租赁”原则，岳婷律师表示，其法律依据为《民法典》第725条，核心在于租赁物所有权变动不影响租赁合同效力。但该原则并非无条件适用，存在几种例外情形：若房屋已先设立抵押权并登记，其后才出租，则抵押权人实现抵押权，如拍卖房产后，新的所有权人有权要求租客搬离；若房屋是在被法院查封后才出租的，该租赁关系不能对抗查封效力，房屋此后被处置，新房东亦可要求租客搬离；此外，短期租赁或仅达成口头租赁合同的情况，在房屋所有权变动时，租客可能面临维权困难。
关于租客的优先购买权，岳婷律师依据《民法典》第726条说明，租客在同等条件下享有优先购买房屋的权利。“同等条件”涵盖房价、付款方式、期限等核心交易要素。房东在出卖房屋前，负有在合理期限内通知租客的法定义务。若房东未履行通知义务而直接将房屋出售给第三人，租客有权要求房东承担相应的损失赔偿责任。
