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新冠疫情期间北京地区房屋租金减免政策解读

 

 

内容提要

 
       新冠病毒疫情期间,应防控措施要求,大部分的企业无法正常办公,对于企业而言,房屋租金一般是企业的主要成本之一,对于一些小微企业来说,在无法正常获得利润的时期,租金减免不失为一种实现节流的有力举措。下面就北京市及北京市东城区的相关政策进行详细解读。
 

一、政策规定

 

1、北京市人民政府办公厅《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》(京政办发〔2020〕5号)第三条第13款:

鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。(责任单位:市商务局、市财政局、市国资委、各区政府)
2、北京市人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》(京政办发〔2020〕7号)第一条第2款:
“减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动,按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的,免收2月份房租;承租用于办公用房的,给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业,由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体,优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。(责任单位:市国资委、市财政局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、市科委、市委宣传部、市文化和旅游局、市广播电视局、市体育局、中关村管委会、市文资中心、北京经济技术开发区管委会、各区政府)
3、北京市东城区人民政府办公室《关于落实进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战及应对疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施的实施细则》第6条规定:
“对在疫情期间,商务楼宇的产权单位或运营单位为符合东城区产业发展方向的中小微企业减免房租的,由区政府给予30%-50%的资金补贴,最高不超过50万元。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的科技企业孵化器、众创空间、创业基地和中小企业服务分中心、文化产业园等各类载体,优先予以政策扶持。(责任单位:区科信局、区发改委、区财政局、东城园管委会、区文促中心)”
 

二、法律分析

 

1、租赁京内市及区属国有企业房产可减免房屋租金,但需符合相应的条件

根据上述京政办发〔2020〕7号文,租赁京内市及区属国有企业房产且租赁用途为从事生产经营活动的,可向业主方主张免收2月份房租,但需符合如下两个条件:

(1)申请主体为中小微企业;

(2)按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的。

符合上述(1)(2)条件的,但租赁用途为用于办公用房的,则可向业主方申请给予2月份租金50%的减免。

2、鼓励非国有企业为租户减免租金,为中小微企业减免租金的,由市区政府给予一定资金补贴

(1)鼓励但非强制非国有企业为租户减租

无论是京政办发〔2020〕5号文、京政办发〔2020〕7号文,政府均鼓励业主为租户减免疫情期间的租金,具体由双方协商解决。但该规定对于非市属及非区属国企的业主单位(房东)仅属于鼓励性质。之所以政府仅鼓励非国有企业为租户减免租金,一方面政府因未对非国有企业进行出资,对非国有企业并不具备经营管理及控制职能,此外非国有企业(如有限责任公司)依据《中华人民共和国公司法》,具有独立经营的自主权,有权决定公司的经营管理决策。

另一方面,房屋租赁合同为《中华人民共和国合同法》规定的有名合同之一,合同双方当事人为平等的民事主体,均应诚实信用地履行合同,如合同针对疫情等未作其他约定的,业主方有权要求承租方依据房屋租赁合同履行支付房屋租金的义务。综上,即使是政府,也无法在疫情期间强制要求非国有企业为承租人减免房租,故非国有企业的房租减免,仍有赖于合同当事人之间的协商。

(2)政府补贴仅限于业主为中小微企业减免租金的情形

依据北京市人民政府国有资产监督管理委员会《关于落实京政办发〔2020〕7号文减免中小微企业房租的通知》(京文资函〔2020〕8号)第1条规定:减免中小微企业房租政策涉及的市属国有企业,是指市国资委监管的市管一级企业及其所属各级国有及国有控股子企业;中小微企业是指依据《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300号)第四条“各行业划型标准”确定并在京注册的中小微企业

(3)租户要求减免疫情期间租金的主张存在获得法院支持的可能

最后需要提出的是,如果业主与承租人未能就租金减免协商一致,引发纠纷涉诉的,根据目前部分地区高级人民法院出台的意见,并结合2003年“非典”疫情后各地审判实践,租赁的房屋因疫情防控导致暂时无法使用的,承租人要求减免租金,若承租人对此并无过错,一般会得到法院的支持。具体减免的金额可根据公平原则及实际情况由法院酌定。

但并不是所有的承租人主张租金减免均能得到支持,比如政策并未限制承租人入户而承租人自行决定不居住、不复工,其主张减免房租的,一般由承租人自行承担损失;如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅是疫情期间客流减少等原因造成租户营业收益受到影响的,一般不予支持其减免租金的主张。

 

文/北京岳成律师事务所

北京总所  姜来律师

 

 


 

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