一、关于小区物业用房的法律规定
根据2003年9月国务院颁布的《物业管理条例》，其中第三十八条规定,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
这是首次在行政法规的层面对小区物业用房进行明确规定,建设单位不得擅自处分。
2007年10月1日开始施行的《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
首次在法律层面明确小区业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2009年10月1日开始实施0的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条进一步规定:
建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
综上，如果开发商系在《物业管理条例》出台后与案外人就出售小区物业用房签订房屋买卖合同，明显违反了法律或行政法规的强制性规定，倘若购房人明知系物业用房仍然购买，则可能存在开发商与购房人恶意串通损害小区业主的合法 权益，被认定为无效合同。
二、开发商擅自出售物业服务用房的法律后果
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。之规定，
则购房人应当返还房屋，开发商应当归还购房人房款及利息，
如开发商在签订合同时隐瞒了所售房屋为物业用房的情况，购房人对于所购房屋为物业用房并不知情，开发商还应就购房人遭受的其他损失承担主要甚至全部的赔偿责任，购房人若存在疏于审查等过错，
则也应当根据其过错程度相应承担责任；如系开发商与购房人恶意串通买卖物业用房，双方都存在较大过错，应各自承担相应责任。
三、关于购房人主张房屋差价损失的确定
合同无效后存在返还房屋及房款问题，同时由于近年来房屋价格迅速上涨的原因，
购房人返还房屋后已不可能再以签订合同时候的价格在同等地段购买同等类型的房屋，
因此，购房人往往会向开发商主张房屋差价损失。
关于差价损失的确定，有两种不同的观点：
一种观点认为，由于系争房屋是物业用房，应按照物业用房性质来确定差价损失；
另一种观点则认为，应按照买卖合同约定的房屋性质来确定差价损失。
笔者认为，倘若有证据表明签订房屋买卖合同时，双方当事人均知晓系争房屋属于物业用房，
而物业用房属于全体业主共有，由于流通困难，物业用房的市场价值往往难以确定，此时对于当事人主张的差价损失不应支持。
倘若购房人在签订合同时并不知晓所购房屋为物业用房,开发商在合同中亦将房屋约定为商铺或住宅出售，
此时，购房人丧失的其实就是在同等地段购买同等面积商铺或住宅的机会，应将系争房屋假定为商铺或住宅进行市场价格的评估，并以此作为确定房屋差价的依据。
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文/北京岳成律师事务所黑龙江 辛烨律师
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