一、容积率及容积率的作用
容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积（净用地面积）的比值。
容积率是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
二、影响容积率的确定因素
城市设计，自古有之。
目前我国通过控制性详细规划来管理土地利用开发，控制性详细规划内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。
其中容积率对开发建设有着最为重要的作用，直接关系到开发强度，与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。
容积率的大小受多方面因素的影响，包括功能定位、区位条件、城市空间结构和景观、改造目标、周边情况等。
容积率与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切，对于容积率的确定还必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。其具体计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。
三、容积率的调整及程序
根据《建设用地容积率管理办法》第七条、第八条、第九条、第十条规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。除非符合：
*（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；
*（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；
*（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；
*（四）法律、法规规定的其他条件
容积率的调整程序，根据拟调整的容积率是否符合划拨或出让地块控制性详细规划要求分为两种情况。
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第一种情况：国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的。具体为：
（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；
（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；
（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；
（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；
（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
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第二种情况：国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的。具体为：
（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；
（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；
（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；
（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
最后，不论是上述哪种情况，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序及各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。
在论证后，应将参与论证的专家名单公开。
同时，根据原国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》规定，
经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
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文/北京岳成律师事务所黑龙江分所
张志明律师
