9月1日省发改委、省住建厅、省市场监管局联合印发的《陕西省物业服务收费管理办法》（以下简称新《办法》）开始执行。新《办法》不但引起了物业从业者的关注，更是与我们每个市民的切身利益息息相关，那么新《办法》都有哪些新规定？会给我们的生活带来哪些影响和变化？针对以上问题，北京岳成律师事务所西安分所为大家进行专业的梳理和分析。
物业服务费实行两种收费模式，成立业主大会更具优势
物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。
新《办法》第五条规定： 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。其他服务费实行市场调节价。
该条明确指出根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，以上四类物业的物业服务费和停车服务费需实行政府指导价；只有成立了业主大会之后的物业才可实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定，所以实行市场调节价收取物业服务费的小区，必须成立业主大会。
二、明确停车服务费成本核算方法，临停收费将有法可依
停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地(所)停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。
新《办法》第十四条：停车服务费根据合同约定按月计收。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的车位，停车服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的车位，停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。同一小区内，面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠。该条明确了停车服务费的核算方法，而且业主如果发现自家小区的停车位小于标准车位，可以此为依据要求物业服务企业调整收费标准。
新《办法》第十五条：鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠,对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。该条规定临时停车费应限定单日收费上限，而且某些物业服务企业规定的必须车位与固定车牌绑定的做法，将于法无据！业主只要提前通知物业服务企业，即可在自有或租赁的车位上免费停放未登记车辆。
新《办法》第十六条：下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得收取费用：（一）临时停放30分钟之内的车辆;（二）执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；（三）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆）。在物业管理区域临时停放30分钟之内或执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆等免收停车费。
三、空置房物业费收取标准下调，业主支出将变少
空置房物业费是指经业主验收后，暂不使用或者使用后因自身原因将房屋空置的，物业服务企业在此期间仍提供相关服务的，业主也应该缴纳物业费，但是收费标准应对比正常使用房屋期间的物业费进行适当的调整。
新《办法》第十八条：经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。实行政府指导价的由各设区市、县（市）人民政府确定下调幅度；实行市场调节价的按照物业服务合同执行。该条明确规定了空置的时间起点是1个月以上，旧《办法》中对于空置房的计算标准是6个月，而此次将计算标准缩短到1个月以上，将为业主提供更多方便和实惠。
四、物业收费须公开透明，给物业企业乱收费戴上紧箍咒
新《办法》第十九条：物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。业主应当按时足额交纳相关费用，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。第二十条：物业服务企业接受专营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开，不得损害业主利益。
以上两条明确规定了物业服务企业不得向业主强制或变相收费，业主如未按时足额缴纳相关费用，物业服务企业也不得采取断水、电、气、暖等方式妨碍或限制业主对物业的正常使用，可通过法律途径追缴。
新《办法》第二十四条规定，对于收费情况，物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，并公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、投诉举报电话等信息，接受业主监督。
新《办法》对物业服务企业随意制定收费标准、小区车位权属等公共收益不明晰等民生问题进行了进一步的明确，以使物业服务企业能更加规范运行，为广大业主提供更优质的服务，也为社会的和谐运转发挥积极作用；作为业主也应学习和了解新《办法》，做到懂法知法合理维护自身权益。
文/北京岳成律师事务所西安分所 贾涛
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