物业和业主之间常见纠纷之一是涉物业费的纠纷，即物业起诉业主缴纳物业费并支付滞纳金或违约金。而业主不缴纳物业费的原因也有很多，根据日常物业纠纷案件的咨询和代理情况总结归纳，上述原因包括：房屋质量有问题、房产证未办理、物业费涨价、物业服务质量差、小区卫生环境和绿化养护管理差，还有业主车辆被划伤、失窃等原因，其中业主对物业服务不满意是拒缴物业费的主要原因。
首先，让我们通过一个案例来看法院处理此类案件的思路：
陕西某物业公司因业主何某常年不缴纳物业费用起诉至当地人民法院，要求何某支付物业费及滞纳金损失。
当地法院查明：
1. 原告提交的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，原、被告应按协议约定履行各自义务，原告为被告所在小区提供物业服务，被告作为业主应缴纳相应物业费用。
2. 被告提交的证据中显示物业管理区域内确实存在局部瑕疵，但综合双方物业服务协议约定及该小区整体环境来看，原告已尽到了物业管理服务义务。
法院审理后认为，被告何某应当根据《前期物业服务协议》缴纳物业费，但鉴于原告的物业服务确实存在瑕疵，原告请求的滞纳金法院不予支持。故法院依法判决，何某支付陕西某物业公司物业服务费3xxx元。
案例中，物业公司为何某所在小区提供了物业服务，所以何某应支付物业费。但又因为物业公司提供的服务存在局部的瑕疵，何某不属于恶意拖欠，故法院判决时，未支持物业公司要求支付滞纳金的诉求。
物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，而局部存在的瑕疵不能视为不支付物业费的理由，但因服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业公司赔偿。
如果物业公司连基本的物业服务都未提供或者服务具有重大瑕疵的，例如门禁损害未修复导致业主财物被盗、公共设施大部分损坏、小区垃圾堆积如山等情形普遍存在的话，一般可以认定物业公司服务未达标并构成根本违约，此时业主可以拒付或者要求减少物业费但要承担一定的举证责任。
在物业公司未尽到履行物业管理及维护等职责的情况下，业主委员会或业主平时应注意拍照、录视频等固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关证据，法院才能根据各自证据对是否减免物业费作出判定。当然，针对物业不作为的问题，可以由业主委员会出面与物业公司协商处理，督促其按照物业服务合同履行职责，同时也可以按照相关规定与物业公司解除物业服务合同，解聘后更换其他物业公司。文/北京岳成律师事务所
北京总所 周靖钧
